根據中央銀行今（2026）年第一季理監事會議的最新報告，臺灣經濟成長率預期上修至7.28％，同時判斷國內房市正逐步邁入「軟著陸」的初期階段。為因應市場變化，央行決議適度放寬全國自然人第二戶購屋貸款成數，從原有的五成調升至六成，此舉被視為在審慎的信用管制基調下，為長期低迷的房市注入一線政策鬆綁的訊號，期盼能有效回應民眾換屋需求並提振市場信心。

中央銀行數據洞察：房市軟著陸與信用管制微調

中央銀行此次政策調整，其背景在於對整體經濟情勢的樂觀判斷，以及不動產貸款集中度的改善。據統計，不動產貸款集中度已降至35.96％，顯示過去資金過度流向房市的狀況已有所改善。此次將第二戶購屋貸款成數上調至六成，主要旨在降低購屋門檻，緩解自住型換屋族的資金壓力，並協助市場消化累積的待售物件。

信義代銷永續研展組協理童莉婷指出：「此次適度放寬將優先帶動中古屋市場回溫，協助消化既有賣壓，並穩定基本交易量。隨著市場流動性提升，預期將進一步提振預售市場信心，形成正向循環。」

此項政策微調，對於中古屋市場的回溫具有直接效益，可望增加市場流動性，進而對預售市場的信心產生連帶的提振作用。在臺灣經濟表現強勁、股市財富效應外溢的背景下，加上不動產本身具備抗通膨與保值特性，預期換屋族與高資產族群將逐步回流市場，特別是那些具備優越地段與產品優勢的預售案，將成為資金配置的重要標的，為房市長期發展提供穩定支撐。

不動產貸款結構變化：管制成效與潛在挑戰

央行的信用管制措施自2024年9月實施第七波選擇性信用管制以來，已展現顯著成效。根據央行報告，2025年以來，銀行對其他放款的成長相對高於不動產貸款成長。具體數據顯示，其他放款成長對總放款成長的貢獻率，已從2024年9月信用管制實施時的63.56％，走升至今年2月底的80.31％；同一期間內，不動產貸款成長對總放款成長的貢獻率則由36.44％降至19.69％。

儘管這些數據證明信用管制措施已具成效，但央行總裁楊金龍強調，房市管制「未到大舉鬆綁之時」。央行對此仍持審慎態度，指出不動產貸款集中度下降主要是由其他放款成長帶動，若其他放款成長趨緩，不動產貸款集中度仍有反轉可能。因此，央行未來仍將持續進行專案金檢，並要求銀行維持貸款總量控管，並將持續以多元指標觀察不動產市場狀況，審慎評估市場的後續發展，這也解釋了此次未能全面解禁的原因之一，與新青安房貸政策的影響有關。

專家解讀「三微效應」：市場信心與換屋動能分析

針對此次政策調整，房市趨勢專家李同榮提出了「三微效應」的觀點。他認為，此次央行政策屬於「精準微調」，市場反應預期將呈現「首購信心微升、換屋意願微增、交易量微溫」的溫和效果。這顯示政策的宣示意味濃厚，但實質效益可能有限。

李同榮分析：「對首購族而言，政策風向開始鬆動，雖然購屋意願不會立即大幅提升，但市場信心將出現小幅回升。對換屋族而言，雖然貸款成數提高至6成，可能使換屋意願略為增加，但仍面臨兩大壓力：其一是，18個月內須出售第一戶，其二是，銀行放貸態度仍偏保守，整體換屋意願微增，但實際動能將仍有不足。」

事實上，去年第四季房地合一短期交易件數僅2萬3546件，創民國112年第二季以來新低；適用45％、35％短期交易件數亦創房地合一稅2.0上路以來新低，顯示投資客與剛性需求皆萎縮。即使是今年329檔期，全台推案量也一口氣減少2700億元。這些數據呼應了李同榮的觀點，即當前換屋市場的最大瓶頸仍繫於「限期出售首戶」的規定，若此限制未能調整，市場流動性將難以根本恢復。

數據背後的啟示：房市長期發展的關鍵因素

綜合央行釋出的數據與業界專家的分析，本次第二戶購屋貸款成數的調整，雖為房市帶來一絲暖意，但整體而言，央行對房市的審慎基調並未改變。央行總裁楊金龍明確指出，房價尚未明顯下滑，且新青安房貸政策亦是考量因素，因此未到大舉鬆綁之時。

展望未來房市，若要真正實現「軟著陸」並恢復交易動能，關鍵在於價格的適度修正。李同榮引用楊金龍總裁的觀點強調，唯有價格適度修正，房市才有機會達成「軟著陸」。在目前餘屋增加與資金壓力持續的情況下，若建商持續撐價，恐將延長修正時間並累積未來賣壓。因此，除了政策微調，建商適度讓利與進一步放寬換屋貸款限制，將是促進房市健康發展不可或缺的要素。