根據內政部最新統計，截至2026年6月，全台屋齡超過30年的老屋已逼近554萬宅，而全國通過核定卻尚未動工的都更案高達313件，光雙北市就佔了245件、比重超過78%。這組數字背後藏著一個殘酷現實：房子還在繼續老，都更卻越卡越死。

群洋國際地產董事長張惠山直言，最近內政部數據一出來，地主紛紛跑來問：「台北都更是不是真的要等十幾年？」他給了一個直球回應：現在台灣的都更速度，根本追不上房子老化的速度。

421件排隊等審，但地主最容易漏算的是時間

截至2026年6月，台北市都更案421件還在報核中，140件已核定公布實施卻還沒動工。很多地主看到「421件」就慌了，以為要等十幾年。但張惠山說句公道話：421件不代表全部卡關。

台北市近三年都更報核案件量已經是過去八年的2.4倍，平均每年140件。案件量暴增，審議人力卻跟不上，確實會慢。不過，真正該注意的是另一組數字：140件核了卻不動。這才是地主的惡夢開端。

編輯觀點：從產業面來看，都更案「核定卻不動」的現象，本質上是一個市場失靈的訊號。當建商寧可讓已核定的案子擺著不動，也不願意開工，代表這個市場的利潤結構已經徹底崩壞。對一般地主來說，最危險的誤判就是把「核定」當成「終點站」，殊不知這只是漫長等待的起點。如果政府不儘快從審議效率、營造成本管控、土方處理三管齊下，再過三年，這140件可能變成300件，到時候不是「棄嬰潮」，而是都更系統性的崩盤。

成本失控，建商「棄嬰潮」來了

很多地主以為「核定」就是拿到新房子的門票了。張惠山點破：核定到開工之間，還有一條很長的路。

過去大台北營造成本每坪約16萬元，如今已狂飆至每坪35萬～40萬元。法規認列的營建成本與市場行情每坪價差高達5萬元以上，對大型都更案而言，總成本差距可能動輒數億元。這不是算術題，是生死題。

更驚人的是土方處理費。過去約500～1,000元／立方米，現在部分地區已飆升到3,000元以上。成本從「可估算」變成「不可預測」，營造廠「接越多、虧越多」。全台已有逾300件都更案因土方無處可去而卡關。

「在房價有天花板、造價沒有天花板的環境下，越來越多開發商無利可圖。」

雙北已出現數十件核准後卻無利可圖的卡關案，市場上已經出現「都更棄嬰」現象——老屋拆了，卻蓋不下去。新北三重一處海砂屋都更案，建商因成本暴增、資金壓力升高，進度陷入停擺，讓居民擔心無家可歸。

時間，才是最貴的成本

都更從整合、審議到施工，最快約需6年，多數落在8～10年，甚至更久。張惠山在市場第一線看到的，也確實如此。

很多地主眼睛只盯著「我可以分回幾坪」、「車位怎麼分」，卻從來不算這幾年自己要付出什麼代價。

• 你多等3年，房子繼續老化、漏水、壁癌越來越嚴重。
• 你多等5年，營建成本又漲一輪，建商算不過來就撤了。
• 你多等10年，對70歲的地主來說，這輩子還能不能住進新房都是問題。

根據實務經驗，都更從整合到完工，動輒6到10年。如果沒有算清楚時間成本，等到最後才發現，老屋還沒拆，你就已經等不下去了。

張惠山給都更地主的四個建議

第一，不要只看分回多少，更要看「誰來蓋」。要去查實施者過去有沒有完成過都更案、財務狀況怎麼樣。

第二，不要只聽「快了快了」，要問：現在走到哪個程序。核定只是拿到許可，離真正住進新房還早得很。

第三，不能拿卡投資客的同一套標準，去卡有公共利益的都更案。

第四，算得出來的東西可以談，算不出來的才是最可怕的。「分回多少坪是算得出來的，但等多久是算不出來的。」

都更從整合到完工，動輒6到10年，如果沒有算清楚時間成本，等到最後才發現，老屋還沒拆，你就已經等不下去了。——群洋國際地產集團董事長 張惠山

數據背後的啟示

554萬老屋、313件核了不動、421件排隊等審——這三組數字加在一起，描繪的是一個供需嚴重脫鉤的市場。房子老化的速度遠快於都更推進的速度，而成本失控又讓已核定的案子不敢動。

對地主來說，最致命的不是等待，而是在等待中忽略了時間的成本。當你70歲時終於等到分回的新房，但身體已經住不了電梯大樓；當你的孩子因為房子一直無法都更，遲遲不敢結婚生子——這些都是帳面上算不出來的代價。

對政策制定者來說，這份數據是一個警鐘：審議效率必須提升、營造成本必須可控、土方處理必須有解。否則再過五年，我們不是在討論都更，而是在討論老屋的崩塌速度。

行動呼籲：你的都更案，現在走到哪一步了？

如果你家正在都更整合中，現在就拿起手機，打給你的實施者，問清楚三個問題：「我的案子現在在審議哪個階段？」「核定後預計多久可以開工？」「如果成本再漲10%，你們還蓋得下去嗎？」

不要等到核定下來才發現建商跑了，不要等到房子拆了才發現沒人蓋。時間，才是最貴的成本。而這筆帳，只有你自己能算。

本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由Yahoo奇摩新聞發布。

常見問題 FAQ

台北市都更平均要等多久才會核定？

台北市都更從報核到核定，目前平均約需3到5年，但若加上前期整合和後續施工，整體從整合到完工最快約6年，多數落在8至10年，甚至更久。

為什麼都更核定後建商卻不開工？

主因是營造成本大幅飆漲，從過去每坪16萬元漲到現在35至40萬元，加上土方處理費從每立方米500至1,000元漲到3,000元以上，導致建商算不過來、無利可圖，寧可擺著不動。

地主該如何判斷建商會不會中途棄建？

可以去查實施者過去是否有完成過都更案的實績、財務狀況是否穩定，並定期追問案件目前走到哪個具體程序，不要只聽「快了快了」，核定後到開工之間還有很多變數。

全台目前有多少都更案已經核定卻還沒動工？

根據2026年6月內政部數據，全台通過核定卻尚未動工的都更案高達313件，其中雙北市就佔了245件，比重超過78%。

我家30年老屋該等都更還是先翻修？

若都更整合進度不明確、建商財務不透明，建議可先做基礎翻修解決漏水、壁癌等居住安全問題，不要為了等不確定的都更而賠上居住品質和人身安全。

※ 此篇文章由 AI 改寫或生成，內容僅供參考，可能存在錯誤或不準確之處。