事件總覽：近期央行理監事會議決議，將第二戶購屋貸款成數從五成放寬至六成，這項微調政策，能否為近年交易低迷的換屋市場注入活水，成為各界關注焦點。

📅 2023年6月：不動產貸款達高峰，政策緊縮啟動

話說回來，不動產市場的資金動能，其實在一段時間前就已引起央行高度關注。根據央行數據，截至2023年6月，不動產貸款占整體放款比重曾高達37.6%，顯示資金過度集中於房市的現象。為了抑制投機炒作，央行自2024年9月起啟動了第七波選擇性信用管制，並搭配銀行不動產貸款總量管理措施，試圖為過熱的市場降溫。

📅 2024年2月底：資金動能顯著收斂，政策調整現契機

經過一段時間的觀察，央行發現市場投機氛圍確實有所降溫。從金融數據來看，不動產貸款占整體放款比重已從2023年6月的高點37.6%，回落至2024年2月底的36.0%。同時，住宅貸款年增率也從11.3%放緩至4.5%，建築貸款年增率更降至1.5%，這些都清楚地顯示出資金動能明顯收斂。中信房屋總經理張世宗便指出，第七波信用管制已初見成效，這為政策微調創造了空間。

📅 近期央行理監事會議：第二戶貸款「微」鬆綁

正是在這樣的背景下，央行於日前召開了今年第一季理監事會議，雖然決議重貼現率維持2%不變，連續第八季凍漲，並續行第七波選擇性信用管制，但卻釋出了一項重要調整：將第二戶購屋貸款成數從原本的五成放寬至六成。這項被市場普遍肯定的微調，主要目的在於風險可控的前提下，適度釋放自住型換屋需求，希望能緩解過去一年多來市場交易的僵局。

對許多換屋族來說，過去第二戶貸款僅五成的限制，無疑是一道沉重的「緊箍咒」，大幅限縮了購屋資金，也讓許多原本正常的換屋需求被誤認為投資客，導致交易量全面窒息，換屋產品甚至一度成為市場上的「毒藥」。這次成數的提升，無疑在心理層面帶來了一絲暖意。

📅 政策效果：專家看法兩極，能否真正解套仍是問號

那麼，這次的微鬆綁，究竟能為房市帶來多大的實質幫助呢？中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長王瑞祺表示肯定，認為提高一成成數，確實能在一定程度上減輕換屋族的資金壓力，有助於降低違約風險，也能減緩「舊屋未售、新屋難買」的資金卡關問題，對市場流動性有正面效益。

然而，房市趨勢專家李同榮則認為，這項調整雖然回應了市場對換屋政策的強烈民怨，但整體而言仍屬於「象徵性」調整，主要意義在於釋出政策開始微幅鬆動的訊號，對整體交易量的實質刺激仍相當有限。他提醒，央行對房市仍保持高度警戒，深怕政策一旦快速鬆綁，市場可能重新升溫。而且，從市場基本面來看，目前房價仍在修正循環，市場餘屋量持續增加，交易量仍處低檔，短期內並不可能因為此類微幅利多而快速反彈。

你可能會想，這有什麼關係？其實，即使央行名義上提高了貸款成數，但王瑞祺也點出，銀行端在保守估價的情況下，民眾實際可取得的貸款金額幾乎沒有明顯增加，政策效果因此被大幅稀釋。此外，中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全也提醒，金融機構若未同步配套內部「總量管制」措施，民眾仍可能面臨「看得到額度、排不到貸款」的窘境。

至今影響與未來展望

要讓當前「一攤死水」的房市買氣真正回溫，李同榮直言，政府應考慮取消或延長「18個月內出售第一戶」的限制，讓換屋族能更正常地進行資產調整。此外，他也呼應央行總裁楊金龍的觀點，認為「建商若能讓利，房市才能軟著陸」，若建商在資金壓力與餘屋增加的環境下仍僅以成本為由撐價，恐怕只會導致賣壓累積、修正時間拉長，屆時跌幅反而更深。

有趣的是，現行信用管制中，影響最深遠的莫過於豪宅貸款成數僅三成的規定。王瑞祺指出，近年房價高漲，豪宅門檻長年未調整，導致許多原本非投資性的購屋，一旦價格不慎跨越門檻，貸款成數便從簽約時約定的八成驟降至三成，這在高總價產品市場中屢見不鮮，嚴重增加買賣雙方違約與交易糾紛的風險。楊玉全也建議，應重新檢討已十餘年未配合市場實況的豪宅門檻限制，並呼籲央行持續優先支持自住、換屋類貸款，甚至鬆綁因「土方之亂」造成開發困難的18個月開工限制。綜合來看，第二戶貸款的微鬆綁，只是點亮了房市的一盞小燈，要迎來真正的曙光，還有許多環節需要政府與業界共同努力。