關鍵數字：根據信義全球資產公司最新實價登錄資料顯示，2025年台北市辦公室單價達百萬元以上交易筆數僅49筆，相較於2024年的85筆，驟減了36筆，跌幅高達42%。這不僅反映出市場觀望氣氛濃厚，更揭示了買方在「台北百萬商辦」市場中，正悄然上演一場「棄舊迎新」的資產配置大轉變。

📊 數據總覽：台北百萬商辦交易銳減逾四成

信義全球資產公司透過實價登錄數據，為我們勾勒出台北百萬辦公市場的最新面貌。數據顯示，2025年單價達到百萬元以上的辦公室交易僅錄得49筆。這數字與2024年的85筆相比，大幅減少了36筆，年減幅度高達42%，明顯感受到市場交易動能的放緩。這背後，屋主不斷上修價格的預期心理，以及「非百萬不賣」的堅持，無疑是造成買氣觀望的主因。

有趣的是，在這些單價破百萬的交易中，屋齡分布呈現出兩極化趨勢，彷彿市場資金正被磁鐵吸引至新舊兩端：

• 屋齡30年以上中古商辦：共計15筆交易達到百萬單價。
• 屋齡5年內新辦公大樓：則有17筆交易躋身百萬俱樂部。

這清楚地表明，儘管整體交易量下滑，但市場資金正逐步向規格更高、屋齡更新的商辦產品靠攏，同時，極具稀缺性或改建潛力的老舊指標案，依然能維持其百萬身價。

數據解讀：中古商辦的兩面刃——身價與挑戰並存

在百萬單價的中古商辦市場中，我們看到一些老面孔依舊閃耀，例如屋齡高達53年的「台實大樓」，去年就以百萬身價成交，成為市場上最老的百萬中古商辦。信義全球資產總經理林三智指出，這些能夠站上百萬的中古大樓，通常具備多重優勢。包括緊鄰捷運核心商圈的絕佳地段、建商的品牌效應、指標企業群聚效應，以及未來都更改建的潛力價值。如果該棟大樓釋出量稀少，產品具有高度稀缺性，更能有效推升其價格。

不過，林三智總經理也點出，這些具備改建效益的標的，對當前以自用需求為主的買盤來說，吸引力其實有限。畢竟屋齡老舊意味著需要投入額外的裝修成本，而且開發期程長、整合難度高，相關效益往往難以在短期內實現。這讓許多買家在權衡之下，開始重新思考「買舊不如買新」的策略。

數據解讀：新大樓崛起，買方傾向「規格至上」

與中古商辦的複雜考量相比，屋齡新穎、規格高端的辦公大樓，顯然更受市場青睞。去年，共有17筆屋齡5年內的新大樓單價達到百萬元水準，其中不乏指標性建案，例如「首泰信義」、「國家企業廣場」、「世界明珠」以及「忠泰世界廣場」等。這些新大樓不僅提供可立即使用的辦公空間，許多更融入了ESG（環境、社會、公司治理）等永續發展題材，符合現代企業的營運需求與品牌形象。

一個值得關注的現象是，隨著舊大樓的價格水位不斷墊高，新舊大樓之間的價差感受正在縮小。在相近的價格帶下，買方會綜合考量資產條件、營運需求與區位發展等因素，最終認為「買舊不如買新」。這也直接導致了中古商辦在市場上的競爭力被削弱，而新案則乘勢崛起，成為目前市場的焦點。

趨勢預測：市場供需平衡點，定價策略左右成交

話說回來，目前辦公市場的產業擴充剛需其實依然存在，但我們也觀察到買方資金運用趨於審慎。信義全球資產總經理林三智進一步分析，大樓要能躋身單價百萬元水準，必須有多重因素支撐，即使在同一個商圈內，各棟大樓的價格表現也會因樓況不同而有差異，並非單一個案成交百萬，其他大樓就可同步跟漲。

隨著更多新大樓陸續完工並進入市場，買方擁有更多元且高品質的選擇。這意味著，中古商辦若想穩健去化，屋主的定價策略將會是成敗的關鍵。林三智總經理建議，屋主應回歸產品的實際條件與市場可接受的價格區間，透過合理的定價來提升成交效率，不僅能加速資金回收，也更有利於後續的資產配置規劃。

數據告訴我們什麼？台北商辦市場的「品質」轉型

從最新的實價登錄數據來看，台北百萬商辦市場正經歷一場深層的「品質」轉型。過去只要地段好就能賣出高價的時代或許仍在，但買方對於資產的「綜合價值」評估已更加全面。他們不僅看重地段，更重視建築規格、屋齡新舊、以及是否具備永續概念等非價格因素。

這也提醒了中古商辦的屋主，在市場回歸理性、買方選擇多元的趨勢下，單純期待價格上漲已非長久之計。唯有透過更精準的定價策略，並審視自身物業的實際條件與市場需求，才能在這波「棄舊迎新」的浪潮中，找到最佳的資產出場點，確保投資效益最大化。