瑞普萊坊（Knight Frank）於25日發布最新分析報告指出，台北市商用辦公室市場結構即將迎來重大轉變。隨著2026年至2030年間，台北市中心商業區（CBD）預計將有約43.2萬坪新供給海量釋出，過去由供給稀缺主導的「房東市場」將逐步轉向對企業租客有利的「租客市場」，為企業帶來「質感躍升」的絕佳契機。

市場供需轉折點：從房東到租客主導

儘管2025年市場在多重不確定因素干擾下呈現震盪，但在AI產業供應鏈的強勁帶動下，整體商用不動產市場仍展現「開高、走低、拉尾盤」的格局，顯示資金並未全面退場，而是轉向具備產業支撐的優質資產。瑞普萊坊董事長劉美華便觀察到此一趨勢，強調了產業支撐對於資產類型的關鍵影響力。

顧問暨市場研究部總監江珮玉則進一步分析，2026年能否延續2025年第四季的回溫動能，將取決於整體經濟環境與地緣政治的變數，特別是美伊衝突升溫情境下，企業在資產配置與辦公模式上，是選擇傳統長租，抑或轉向更具彈性的策略，將是左右市場走向的關鍵。值得注意的是，儘管2025年台北市A級辦公室租金仍維持約2.7%的年增幅，但市場結構的根本性變化已箭在弦上。

瑞普萊坊顧問暨市場研究部總監江珮玉指出：「大量供給釋出將顯著提高企業的談判空間。這是一個難得的機會，讓企業能夠進行搬遷與升級，實現所謂的『質感躍升（Flight to Quality）』，以相近的成本取得更高規格的辦公空間。」

企業「質感躍升」契機與市場分化

隨著大量新供給湧入，辦公室市場將出現明顯分化。未來房東的定價能力不再是單純的稀缺性，而是更仰賴於區位、建築品質與租賃條件的綜合表現。以信義計畫區為例，南山人壽開發中的A26與A21辦公案已進入預招租階段，由於其地段稀缺且屬於區內少數新案，仍具備一定的租金定價優勢，可望吸引追求頂級辦公環境的企業。

然而，市場整體供給的擴大，也意味著企業在選擇辦公空間時擁有更多籌碼。對於有意升級辦公環境的企業而言，這無疑是個利多。報告強調，具備綠色建築認證與新穎設備的頂級A級辦公室，將持續維持高競爭力與租金支撐。相對地，屋齡超過25年且未進行設備升級的老舊大樓，則可能面臨空置率上升與租金修正的壓力。

• 區位優勢：位於核心商業區、交通便利的物件仍具吸引力。
• 建築品質：新穎、現代化設計與完善設施是企業選址考量。
• 租賃條件：彈性租期、優惠租金或客製化空間規劃將成談判籌碼。
• 永續認證：符合ESG標準的綠建築已成外商與大型企業的入場券。

ESG浪潮下的綠色溢價與褐色折價

在ESG（環境、社會、公司治理）與永續發展的全球趨勢下，辦公室市場的門檻也隨之提高。瑞普萊坊分析，過去被視為加分項目的ESG條件，如今已逐步轉變為企業選址的基本要求。特別是具備LEED或WELL等國際綠建築認證的大樓，已成為外商與大型企業進駐的必要條件，直接關乎企業形象與品牌價值。

在此趨勢下，新世代綠建築將享有「綠色溢價」，這不僅有助於維持穩定的租金水準，更能有效提升資產的整體價值。反觀那些缺乏節能設備、碳排放量較高的老舊建物，則可能面臨所謂的「褐色折價」，其資產評價恐將出現下修壓力。這意味著，未來商用不動產的價值評估，將更加緊密地與其永續表現連結。

展望與影響：未來辦公室市場新格局

綜合來看，台北辦公室市場正從過去的供給稀缺走向多元選擇。對於房東而言，這意味著必須更積極地提升物業品質、強化永續認證，並提供更具競爭力的租賃方案，才能在未來的「租客市場」中脫穎而出。而對於企業租客來說，這無疑是重新評估與升級辦公空間的黃金時期，透過精準的策略規劃，可望在不大幅增加成本的前提下，實現辦公環境的質的飛躍。這場市場結構的調整，預計將重塑台北市商用不動產的未來版圖，推動產業朝向更永續、高效的方向發展。