央行信用管制實施以來，房市確實涼了一截。就在各界還在觀望下一步怎麼走的時候，海悅總經理王俊傑在今天（27日）公開喊話，認為市場已經降溫、調控效果出來了，某些政策可以開始「微調」。他點名兩件事：長期自住的換屋族，第二戶房貸應該有機會拿到八成；建商拿到土地後被要求18個月內動工的「天條」，也該順勢取消。
這番話從海悅總座口中說出來，分量自然不同。畢竟海悅是代銷龍頭，第一線銷售數據都在他們手上，市場冷熱他們最清楚。王俊傑說得很直白：「房地產不需要鼓勵，只要正常就好。」這句話其實點出了現在房市的尷尬處境——政策本來是要打投機，但打到現在，連真正有換屋需求的人也跟著卡住了。
為什麼是「住滿15年」？
王俊傑特別點出，15年前蓋的房子和現在的新建案，在結構設計、建材等級、停車空間、隔音效果，甚至極端氣候的因應能力上，都有明顯落差。尤其雙北地區老屋比例高，住個十幾年想換屋，其實是再正常不過的事。他的意思是，政策應該把「長期自住後換屋」和「短線投資客」清楚切開來處理，而不是一視同仁打死。
他建議，針對已經自住超過15年的換屋族，第二戶房貸成數可以放寬到八成。這對一般受薪家庭來說，差別非常大——以台北市一間3,000萬的房子為例，如果只能貸七成，自備款要900萬；如果能貸到八成，自備款立刻降到600萬，300萬的差距對很多人來說是「換得起」和「換不起」的分水嶺。
「18個月動工」為什麼被說是天條？
另一個被點名的，是土地融資「18個月內必須動工」的限制。王俊傑說得很直接：「這個天條一定要拿掉。」他不是隨便說說，背後有實際的業界痛點——一個建案從取得土地、申請建照到跑完各種行政程序，有時候光建照審查就可能超過一年。這些時程不全然是開發商能控制的，硬要在18個月內動工，有些案子根本辦不到。
這話說得實在。建商不是不想動，而是程序上卡住了。如果因為非戰之罪被罰或被限制融資，最後的成本還是會轉嫁到房價上。這筆帳，算來算去還是消費者買單。
豪宅門檻7,000萬，該調了嗎？
除了換屋和土地融資，豪宅貸款門檻也被搬上檯面討論。力銘建設董事長郭淑珍直接點出，現在7,000萬的豪宅認定標準，已經很多年沒調整了，但這些年物價漲了多少？房價漲了多少？「現在7,000萬元根本很不合理。」她認為，在豪宅貸款成數受限的情況下，買方得準備更多現金，這個門檻確實該重新檢視。
把時間拉回十年前，7,000萬在台北市還能買到不錯的標準品住宅，但現在？同樣的預算大概只能在中正區、大安區買個中古公寓。用十年前的標準來框今天的市場，確實有種「拿明朝的劍斬清朝的官」的荒謬感。
市場真的降溫了嗎？數據會說話
王俊傑的這番建言，其實建立在一個前提上：信用管制已經看到效果。從實際數據來看，今年以來房市交易量確實明顯萎縮，預售屋來客數、成交組數都大幅下滑。北士科的新案每坪均價138萬元，科技買盤占了四成，但整體銷售也僅三成左右——市場已經從狂熱回歸理性，這點應該沒有太大爭議。
話說回來，央行的立場向來是「打炒房不打自住」，但如果政策工具沒辦法精準區分投資和自住，最後受傷的往往是真正有居住需求的人。王俊傑的呼籲，其實就是在提醒決策者：政策目標已經達到了，接下來該做的是細緻化調整，而不是繼續用同一套標準打到底。
【編輯觀點】從產業面來看，王俊傑這次的發言其實踩在一個很巧妙的平衡點上——他先承認信用管制有效、市場降溫是好事，再提出具體的調整建議。這種「先認同再建言」的策略，比單純抱怨政策太嚴更有說服力。不過話說回來，央行會不會買單？關鍵還是在於它們怎麼定義「市場過熱」是否已經結束。對一般人來說，如果真的有換屋需求，現階段反而可以開始留意市場降溫帶來的議價空間；但自備款真的要抓緊一點，別把希望全押在政策放寬上。畢竟政策轉向需要時間，而你的換屋計畫不需要等。
從更大的視角來看，王俊傑其實點出了一個更深層的問題：台灣的房市政策長期以來缺乏「與時俱進」的檢討機制。豪宅門檻七年不調、動工期限一刀切、換屋族和投資客用同一套標準，這些都不是今天才出現的問題，只是過去市場太熱，業界不敢吭聲；現在降溫了，終於有空間坐下來好好談。
王俊傑最後說了一段很有意思的話——他認為這波「去槓桿」長期來說對產業是健康的，但政策也應該進一步區分投資與正常居住需求。他的核心主張其實很簡單：政府不需要重新鼓勵房市，只要讓市場回歸正常就好了。
這句話聽起來樸素，但要做到卻很難。因為「正常」兩個字，需要政策制定者願意傾聽市場的聲音，願意在打炒房的同時，也為真正想換屋的人留一扇窗。
換個角度想，如果你是一個在台北住了15年、想把老公寓換成新建案的普通家庭，這則新聞就不只是業界喊話，而是跟你切身相關的事。你會希望政策能幫你一把，還是繼續用「第二戶」的標籤把你和投資客綁在一起？答案應該很清楚。
後續觀察的重點有幾個：第一，央行在接下來的理監事會是否會針對換屋族提出差別化措施；第二，內政部會不會重新檢討豪宅門檻的調整機制；第三，18個月動工限制是否有相關的但書或排除條款被討論。這些指標會決定這波喊話是曇花一現，還是真正打開政策調整的契機。
最後，對正在考慮換屋的你，有幾個務實的建議：先把自備款抓在35%以上比較保險，別等政策放寬才開始準備；同時可以開始研究15年以上舊屋和新建案的差異，實際去感受那個「居住升級」的價值在哪裡。如果政策真的轉彎了，你已經準備好了；如果沒有，你也不會因為等待而錯失良機。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由Yahoo奇摩新聞發布。
常見問題 FAQ
央行信用管制放鬆換屋貸款成數的可能性高嗎？
目前業界強力呼籲針對住滿15年的換屋族放寬至八成，但央行仍須權衡金融穩定與房市過熱風險，短期內全面放鬆機率不高，但有可能在特定條件下微調。
什麼是18個月動工限制？為什麼建商認為不合理？
指土地融資核准後18個月內需動工的規定，建商認為行政審查程序可能超過一年，時程非完全可控，應視個案情況給予彈性。
豪宅貸款7,000萬門檻為何被認為需要調整？
因該標準多年未隨物價與房價變動調整，業界認為已不符合當前市場實況，應重新檢視認定標準以反映真實居住需求。
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