根據中央銀行在今（2026）年6月理監事會後發布的參考資料，台灣「累計房價漲幅在主要經濟體中最大」，台北市「房價所得比亦為主要國際城市中最高」。這份報告被外界解讀為房市管制短期內不會鬆綁的強烈訊號。但，真相有這麼單純嗎？
央行引用的國際數據來源為國際清算銀行（BIS）所發布的各國房價變動率報告。但問題來了——BIS的統計報告中，根本沒有納入台灣。樂居創辦人李奕農直接點破：「央行是將台灣的國泰房價指數、信義房價指數與內政部住宅價格，拼接進BIS的表格中。」這種跨國數據的拼貼做法，在學術與統計嚴謹度上，恐怕有待商榷。
各國統計標準大不同，直接比漲幅合理嗎？
我們先來看一組數據。根據央行報告，2020年以來台灣名目房價累計漲幅，國泰房價指數高達86％，信義房價指數也達54.9％。而對比之下，南韓僅上漲17％。
但這裡藏著一個關鍵細節：美國採用的是「類重複交易法」，追蹤同一棟房屋在不同時間點的實際成交價格；南韓則採用類似「問卷估算法」，由當地仲介與估價師透過問卷調查與實地考察來估算指數。兩者的統計邏輯從根本上就不一樣。把台灣的數據硬是塞進BIS的框架裡，就像拿蘋果比橘子，得出的結論自然與大眾體感脫節。大家印象中台韓兩國房價都在暴漲，但數據上卻出現巨大落差，問題就出在統計方法的差異。
從產業面來看，央行作為國家最高金融機構，其決策基礎理應經得起檢驗。但這次的報告在統計方法與地理層級上確實存在明顯瑕疵。如果連基礎數據的比較基準都站不住腳，後續的信用管制政策就容易淪為「看圖說故事」，難以真正對症下藥。這不僅會誤導不了解背景的大眾，更可能導致施政方向產生偏差。
房價所得比的跨國比較，又是另一場烏龍
除了房價漲幅，央行報告中另一個震撼彈是：「台北市房價所得比為主要國際城市中最高。」所謂房價所得比，就是大家常說的「要不吃不喝多少年才能買房」。但李奕農指出，這份跨國評比有兩個根本問題。
第一，各國數據呈現的時間基準並未對齊。第二，也是更核心的——地理空間層級與國土條件完全不對等。美、英、韓等國土遼闊的大國，全國平均數據容易因為廣大偏鄉地區而拉低整體數值；而台灣國土狹小、高度都市化，直接拿來對比，實在不太合理。更弔詭的是，央行在報告中選擇性偏向與大國比較，卻忽略了同樣為小國的新加坡。
實際查詢原始資料來源——Demographia國際住房負擔能力報告（2025），同樣沒有將台灣列入比較標的。換句話說，這份看似驚人的「世界第一」排名，背後其實是一連串選擇性呈現的統計操作。
數字會說話：中南部早已跌了一成
如果我們把視線拉回國內市場，真實情況與央行報告的「房價持續高漲」印象，其實有相當大的出入。根據樂居資料庫統計，自央行第七波信用管制實施以來：
- 台北市：上漲1.73%
- 新北市：上漲2.61%
- 桃園市：下跌1.56%
- 新竹縣市：下跌4.09%
- 台南市：下跌3.34%
- 台中市：下跌10%
- 高雄市：下跌10.17%
這組數據透露了什麼？雙北地區勉強撐住平盤，但中南部早已明顯修正，台中與高雄甚至跌了一成以上。台灣房地產市場目前確實已經明顯冷卻，央行的報告卻仍聚焦在「累計漲幅世界第一」，某種程度上與市場現況脫節。
如果往後推演，央行若持續以這份爭議數據作為不鬆綁管制的依據，可能會出現一個矛盾局面：中南部房價已經在跌，但政策卻仍以「全國房價過熱」為由繼續收緊。這對於房價率先修正的區域來說，是否等於「被打兩次」？市場的區域差異性，顯然在央行的統計模型中沒有被充分反映。
真正的病灶：土地持有成本太低
話說回來，為什麼房價總是易漲難跌？樂居創辦人李奕農點出了一個長期被忽略的結構性問題：政府長年打房政策「著重於房子，卻放任土地的持有成本」。
對比2019年與2026年，全國房價平均大漲將近六成，但地價稅課稅基礎的「公告地價」全國平均卻僅微幅調升7.8％。更誇張的是，在房價暴漲的台中市，公告地價甚至不增反減。超低的持有成本，讓大地主與建商得以毫無負擔地低價「囤地」。
全國商業總會榮譽理事長賴正鎰也直言：「蓋房子最大成本要素是土地，只有土地降價，房市才可能恢復交易與生機。」目前建築成本每年仍有2～3％的漲幅，在原料稀缺與高營建成本的雙重支撐下，開發商每年3％的利潤都被土地成本吃光，房價自然難以大幅降價。
這就像只管囤積麵包的人，卻不管囤積麵粉的人。政府多年來針對房屋交易面推出各種稅制與信用管制，但對於最上游的土地持有成本卻始終未有積極作為。只要囤地成本夠低，建商與大地主就有誘因繼續養地、慢慢開發，供給無法有效釋出，房價結構性問題就難以根治。治標不治本的政策，註定難以藥到病除。
數據背後的啟示
回過頭來看，央行的報告確實點出了台灣房價長期上漲的事實，但過程中採用的統計方法與比較基準，存在不小的討論空間。李奕農認為，居住正義與健全房市是全民共識，但央行身為國家最高金融機構，其決策基礎與對外研究理應更加客觀嚴謹。若拿時間點不對稱、統計基礎大相逕庭的指標來為持續性的信用管制背書，不僅難以說服市場，更可能導致施政方向產生偏差。
對一般民眾來說，與其被「世界第一」的驚悚標題帶著走，不如冷靜看清數據背後的真相。房市正在降溫，中南部已經出現一到兩成的價格修正，這或許才是現階段更值得關注的訊號。
下一步該怎麼走？如果你是自住需求，中南部目前的價格修正可能是一個進場觀察的時機點；如果你是投資取向，則要意識到過去的「全國齊漲」時代已經結束，區域分化將成為新常態。至於央行，我們期待它能拿出更嚴謹、更貼近市場真實狀況的研究報告，讓政策決策能夠真正反映台灣房地產市場的全貌。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
台灣房價漲幅真的是世界第一嗎？
根據央行報告的數字確實如此，但這個結論來自於將台灣數據拼接進國際清算銀行（BIS）未納入台灣的統計表格中，且各國採用的房價指數計算方法完全不同，直接比較在統計學上並不嚴謹。
台中和高雄的房價真的跌了嗎？
真的。根據樂居資料庫統計，自央行第七波信用管制以來，台中市下跌10％，高雄市下跌10.17％，是中南部跌幅最深的兩個城市。
為什麼政府打房多年，房價還是降不下來？
關鍵在於政策著重於房屋交易面，卻放任土地持有成本過低。公告地價的調升幅度遠低於房價漲幅，讓建商與大地主可以低成本囤地，土地成本居高不下，房價自然難以大幅回落。
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