一個數字震驚了所有人：2.4億元。這不是豪宅成交價，也不是企業購地成本，而是全聯實業為了「租一塊地」付出的權利金。地點在林口，面積不到千坪。
同一天，另一個數字也格外醒目：6969萬7000元。得標者是法鼓山佛教基金會，標的是基隆廟口夜市附近的一塊504坪土地。一個是超市龍頭，一個是宗教團體，兩者在國產署的地上權開標案裡同時現身，這畫面本身就值得多看兩眼。
說真的，過去我們看國產署標售地上權，十之八九是建商、壽險或零售業者在搶。這次全聯出手不意外——他們在林口已經不是第一次布局——但法鼓山的出現，讓這批標案突然多了一層耐人尋味的意義。
表象：兩筆標脫，三個關鍵數字
根據國產署7月6日公告的第4批招標設定地上權案，北、中區分署共10宗土地開標，最終標脫2宗，決標權利金總額3億1754萬餘元。南區分署因為颱風停班停課，順延處理。
來看看這兩筆成交的細節：
林口區那塊982.93坪的住宅區土地，緊鄰機場捷運林口站與三井OUTLET，生活機能已經完全成熟。全聯實業以2億4785萬元拿下，溢價率……只有0.01%。換句話說，幾乎就是底價再加一點點，精準到令人咋舌。這不是搶標，這是算好了出手。
「基地鄰近機場捷運林口站、三井OUTLET，生活與商業機能成熟。」——這是國產署官方對林口土地的評價。但真正有趣的是，全聯這次出手的價格幾乎貼著底線走，顯示他們對這塊地的價值評估極為精確，不願多付一毛錢。這不是衝動型投資，這是地產算計的教科書示範。
基隆那塊地則是首次公告，面積504.69坪，位在基隆核心生活圈，廟口夜市和成功市場都在旁邊。法鼓山佛教基金會以6969萬7000元得標，溢價率12%。這個溢價率不算高，但對一個宗教團體來說，出手將近7000萬標下「地上權」——不是所有權——這背後的想法值得深挖。
真相：地上權正在換一批玩家
國產署這次適用的，是今年1月15日修正發布的《國有非公用土地設定地上權作業要點》。關鍵變革在於權利金繳交期限拉長到90日，地租年息率維持3.5%，其中1％隨申報地價調整，2.5％則按簽約當期申報地價固定計收。
這個機制的微妙之處在於：它讓地上權的持有成本變得比所有權更可預測。對全聯這種現金流穩定的零售巨頭來說，地上權不是包袱，是槓桿。他們不需要擁有土地，只需要穩定占用一塊好地段，長年經營。林口那個位置，周邊人口持續移入，捷運站加OUTLET的組合，幾乎保證了每日人流。
而法鼓山的邏輯可能更不一樣。基隆這塊地鄰近廟口夜市——注意，是「鄰近」，不是「在夜市裡面」——作為宗教或公益用途的基地，區位條件恰到好處：交通方便、生活機能完整，但又不會被觀光人潮直接干擾。地上權期限動輒50年、70年，對一個長期經營的宗教團體來說，這幾乎等於「永久使用」了。
從產業面來看，地上權市場正在悄悄換血。過去我們習慣把地上權跟「豪宅」「商辦」連在一起，但2023年以來，包括全聯、統一超商、甚至宗教團體陸續進場，顯示這塊市場已經從「投資型產品」轉向「使用型資產」。誰能最大化利用一塊地的現金流，誰就該是地上權的真正玩家。
各方角力：建商退，零售商與宗教進
一個很直接的提問是：建商去哪了？
這批標案10宗土地只標脫2宗，成交率只有兩成。這個數據本身就在說話。不是土地不好，是條件不對。地上權的融資限制、二手市場流動性偏低、以及銀行對地上權物件的估價保守，讓習慣「買進—開發—出售」模式的建商越來越卻步。
但全聯沒有這個困擾。他們不賣房子，他們賣的是衛生紙、生鮮、咖啡和熟食。一塊地對他們來說，就是一個每天產生現金流的節點。林口那個位置，開一間大型旗艦店，周邊三個里的人口密度撐得起一家甚至兩家門市。2.4億元的權利金攤提在幾十年的營運期裡，每坪每月的成本低到可以忽略。
法鼓山的帳又是另一種算法。宗教團體沒有營利壓力，但他們有穩定的信眾基礎和募款能力。基隆這塊地若能作為道場、共修處或公益據點，將近7000萬的成本用幾十年來攤，年化成本比在市區租一層辦公樓還便宜。而且，土地是國有的，不會有地主突然漲租或收回的問題。
話說回來，這也不是法鼓山第一次碰觸不動產市場。過去他們在各地就有購置或承租不動產的紀錄，但透過國產署地上權標案取得基地，確實是第一次被媒體明顯捕捉到。這次出手，等於為其他宗教或非營利組織開了一條新路。
深層影響：地上權的「平民化」時代來了？
如果說過去的地上權是富豪俱樂部，現在這個俱樂部正在降門檻。不是價格變便宜了，而是使用邏輯改變了。
國產署這次修正的要點，其實釋放了一個明確訊號：政府希望地上權不再只是建商的遊戲。權利金分期繳納、地租結構透明化、招標條件放寬，都是在引進不同類型的投標者。全聯和法鼓山只是第一批明顯被看見的案例，接下來我們很可能會看到更多元的投標組合——學校、醫院、社福機構、甚至大型長照集團。
對一般人來說，這件事可能感覺很遙遠。但換個角度想：當地上權的持有者從建商變成超市、變成宗教團體，那塊土地上長出來的東西也會跟著改變。不會是豪宅，不會是商辦，而是一個社區型的商業設施、一個開放式的公益空間。這對周邊居民的生活品質，其實是加分項。
有趣的是，基隆這筆標案是該市自2021年以來首次成功標脫的國有土地地上權案。三年沒成交，一成交就是宗教團體。這說明了什麼？說明傳統的買家（建商）已經不看好基隆的地上權投資價值，但非傳統的買家（法鼓山）看到了完全不一樣的價值。
如果往後推演，我大膽預測：未來兩年內，地上權市場會出現「三足鼎立」的新格局。零售業者繼續搶占蛋黃區的商業用地，宗教與社福機構鎖定成熟生活圈的公益用地，而建商只會出現在特定高報酬率的精華地段。這不是誰取代誰的問題，而是土地使用的「階層化」正在發生。政府提供土地，市場決定用途，最後的贏家是真正能把土地「用活」的人。
未解之問：這條路能走多遠？
不過，有幾個問題還沒有答案。
首先，地上權的融資障礙依然存在。銀行對地上權物件的貸款成數低、利率高、年限短，對非營利組織來說尤其吃力。法鼓山可以用自有資金或募款來支應，但規模較小的社福團體可能連投標的門都摸不到。如果政府真的希望地上權「平民化」，金融配套必須跟上。
其次，地上權的次級市場流動性問題沒有解決。萬一全聯幾年後想撤出林口，這塊地上權要轉手給誰？現行的法規和市場機制對地上權轉讓仍不夠友善。這不只是全聯的問題，是所有地上權持有人共同的潛在風險。
最後，也是最深層的提問：當宗教團體開始擁有大量地上權，我們該如何看待國有土地的「私有化使用」？法鼓山這次標下的土地面積超過500坪，未來若作為宗教據點，那塊土地雖然所有權仍在國家手上，但使用權和實質控制權已經轉移到一個宗教團體。這個界線應該怎麼畫？政府是否需要針對公益用途的地上權制定更明確的監督機制？
這些問題暫時沒有標準答案。但有一件事是確定的：地上權不再是過去那個地上權了。全聯和法鼓山聯手為這個市場寫下了一個全新篇章，接下來的發展，值得我們繼續看下去。
【編輯後記】這不是一篇鼓勵你馬上去投標地上權的文章。但如果你住在新北市或基隆，不妨留意一下這兩塊地未來會長出什麼——是另一間全聯？還是一個對外開放的共修空間？土地怎麼被使用，比土地值多少錢，更影響你的日常生活。下次經過林口三井或基隆廟口，稍微多看一眼那些圍籬後面的空地吧。它們的故事，才剛剛開始。
本文改寫整理自公開新聞來源，原始報導由自由時報發布。
常見問題 FAQ
全聯為什麼要花2.4億標地上權，而不是直接買土地？
直接買林口土地的成本遠高於2.4億，而且地上權的權利金是「使用權」的對價，不是所有權的買賣。對全聯這種零售業者來說，重點是穩定使用一塊好地段幾十年，所有權對他們沒有實質意義。
法鼓山標下基隆地上權，是要蓋寺廟嗎？
國產署標案並未限制使用用途，但法鼓山過去在不動產取得上多以共修處、公益據點或文教空間為主。實際用途仍需視後續規劃與都市計畫法規而定，建議關注法鼓山官方後續公告。
地上權跟一般買房有什麼不一樣？
地上權是你「租用」國有或私人土地幾十年（通常50至70年），土地上蓋的建物所有權歸你，但土地所有權不歸你。年限到期後，土地連同建物可能歸還地主。貸款成數低、利率較高，且房屋折舊明顯，二手轉讓市場也較小。
一般人可以投標國產署的地上權嗎？
可以。只要符合投標資格（自然人、法人均可），備妥保證金和投標文件即可參與。但地上權投標金額動輒數千萬元至上億元，一般人較難負擔，實務上仍以企業或機構為主。建議有興趣者先諮詢不動產估價師或律師評估自身財務能力。
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